Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована

Частные владельцы недвижимости, будь то жилые или коммерческие объекты, часто допускают ошибку, думая, что они имеют право делать на своем имуществе все, что захотят, включая изменение внутренней планировки. Но это не совсем так.

Перепланировку помещений можно проводить только после получения специального разрешения от компетентных авторитетов, которые должны убедиться в безопасности планируемых работ. Такое требование базируется на том факте, что капитальный ремонт одного помещения может серьезно повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания.

Не смотря на то, что проведение перепланировки без согласования с официальными органами является нарушением закона, владельцу недвижимости, который не заботился о разрешительных документах, есть возможность узаконить даже те работы, которые уже были завершены. Однако, кроме штрафов предусмотренных законами, нарушитель может столкнуться с более серьезными проблемами.

В этой статье мы подробно рассмотрим: какие проблемы грозят незаконной перепланировке, что нужно сделать, чтобы ее узаконить, а также в каких случаях это вообще возможно.

Штрафы и меры наказания за незаконную перепланировку

Перепланировка помещения может считаться незаконной, если изменяется его конфигурация. Ремонт, который включает перенос кухни или организацию кухонной ниши, новые двери и окна, демонтаж ненесущих перегородок или их возведение, увеличение площади туалета или ванной, требует согласования и фиксации всех изменений в техпаспорте, плане БТИ.

Незаконная перепланировка возникает, когда проведенные работы не имеют официального разрешения от государственных органов. В случае необходимости переделки, несанкционированная перепланировка нужно узаконить.

О том, какие последствия могут возникнуть при незаконной перепланировке, знают далеко не все. Однако, несмотря на незнание закона, собственник несет ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения, в том числе находящегося в многоквартирном доме (МКД).

Согласно Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях, размер штрафа за незаконную перепланировку зависит от того, кому принадлежит помещение: физическому лицу придется заплатить 2000–2500 рублей, должностному — 4000–5000 рублей, юридическому — 40 000–50 000 рублей.

Штраф за незаконную перепланировку нужно оплатить в течение 60 дней. В случае неисполнения требования, дело передается в суд. Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20.25 КоАП РФ могут быть назначены дополнительные меры наказания — удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов).

Если незаконную перепланировку обнаружит жилищная инспекция, собственнику придется узаконить работы в соответствии с требованиями уполномоченной инстанции. Если узаконить перепланировку невозможно, помещению нужно будет вернуть тот вид, который был указан в плане БТИ. То же самое относится к самоуправлению перепланировки в нежилом помещении.

Установленные сроки, чтобы выполнять предписания, должны быть выполнены собственником. Если отведенное для этого время истекло, а требование инспекции так и не будет выполнено, дело передается в суд. В этом случае собственник должен будет заплатить судебную неустойку за каждый штрафной день, рассчитываемую индивидуально. Кроме того, на период, пока судебное предписание не будет исполнено, собственнику недвижимости могут ограничить выезд за границу.

В редких случаях самовольная перепланировка может привести к изъятии недвижимости и ее продаже на торгах. При этом часть вырученных денег пойдет на устранение изменений, а оставшуюся сумму отдадут хозяину.

В заключении следует отметить, что несанкционированная перепланировка помещения может привести к безопасности обитателей дома. Происходил случай обрушения подъездов или секций домов в России из-за несанкционированной перепланировки. Если произошло незаконное строительство, нужно быстро узаконить перепланировку, так как этого не будут терпеть законные власти.

В случае, если незаконная перепланировка уже выполнена, возникает вопрос о том, можно ли узаконить ее. В данном случае важно понимать, что согласно нормам и правилам, ремонт разрешат узаконить только при условии, что изменения не представляют угрозы для устойчивости здания и соответствуют нормам. Если выполненная перепланировка не является запрещенной, то стоит ориентироваться на постановление Правительства Москвы № 508-ПП.

Для узаконивания перепланировки первым шагом является оплата штрафа за незаконную перепланировку. Затем необходимо правильно подготовить документы. Владельцу помещения потребуется заказать техническое заключение о безопасности и допустимости работ в специализированном бюро с членством в СРО. Стоимость такого заключения в Москве составляет около 20 000–25 000 рублей. Кроме того, понадобится техпаспорт помещений с планом, как архивным, до изменений, так и актуальным, с красными линиями. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то потребуется услуга проведения техинвентаризации, стоимость которой примерно 10 000 рублей.

Если перепланировка затронула несущие стены, то узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Стоимость экспертного заключения организации, разработавшей проект здания, составляет около 120 000 рублей. Если автор проекта неизвестен, то можно обратиться к другой организации, к которой перешли его полномочия, например, в ГБУ «Экспертный центр» в Москве.

Также, если недвижимость принадлежит сразу нескольким собственникам или находится в соцнайме, необходимо получить подтверждение согласия на перепланировку от всех собственников или нанимателей помещений. Необходимо также представить в жилищную инспекцию свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все необходимые документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке подаются в уполномоченный орган, например, в Мосжилинспекцию через сайт mos.ru. Рассмотрение заявления обычно занимает не более 45 дней. В процессе инспектор осмотрит квартиру и выдаст штраф за незаконную перепланировку. Если решение о перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Оформление перепланировки может занять не менее шести месяцев, но опытные проектные организации готовы заключить договор и оформить перепланировку за три–четыре месяца за оплату от 70 000 рублей.

Собственники недвижимости, столкнувшиеся с необходимостью узаконить незаконную перепланировку, часто пытаются справиться с этой задачей самостоятельно. Однако вместо этого можно обратиться к профессионалам. Опытные проектные организации готовы взять на себя все хлопоты по согласованию и оформлению перепланировки за несколько месяцев.

Фото: freepik.com