Добиваться поставленных целей, а не искать виноватых

25 января 2024 г. участники заседания комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и дорогам обсудили ход реализации государственной программы Самарской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года».
Помимо представителей профильных органов власти, контрольно-надзорных органов, к участию в заседании были приглашены члены Общественного совета при министерстве строительства Самарской области.

«Мы с самого начала осуществляем общественный контроль за реализацией этой очень важной программы. Представители Регионального центра «ЖКХ-Контроль», функционирующего на базе профильной комиссии областной Общественной палаты, входят в состав комиссии по приемке помещений, построенных по программе переселения. Наступивший 2024 год – это крайний год по исполнению госпрограммы: до 31декабря должен быть реализован ее последний этап. Переселение из аварийного жилищного фонда идет в 23 муниципалитетах Самарской области, общий объем финансирования в рамках программы составляет более 20 млрд рублей, в том числе более половины суммы – из средств ППК «Фонд развития территорий». Хотелось бы понять ситуацию, складывающуюся на сегодняшний день: есть ли какие-либо сомнения в том, что программа будет исполнена в срок? Если да, то, возможно, нам как общественникам, стоит подключиться, задействовать свои рычаги, – обозначил основное направление обсуждения председатель комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и дорогам Виктор Часовских. – Согласно данным сайта «Реформа ЖКХ» Самарская область находится в «зеленом секторе»: исполнение программы составляет 95 %. Если эта программа будет успешно реализована, есть большая вероятность того, что область примет участие и в следующей подобной программе, а значит, многие жители региона решат свои жилищные вопросы».

Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда является механизмом реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», напомнила руководитель управления ликвидации аварийного жилья министерства строительства Самарской области Светлана Коростина. «Ежегодно перед областью стоит задача накопительно расселить определенный объем аварийного жилищного фонда и граждан. Показатель цифруется, исходя из площади расселенного аварийного жилья. В 2023 году целевой показатель нацпроекта был установлен в размере 241 тыс. квадратных метров, и этот показатель выполнен на 111%. Небольшое перевыполнение программы происходит из года в год, начиная с 2019 года: за счет этого показатель текущего года по нацпроекту – 376 тыс. квадратных метров – выполнен уже на уровне 71%», – рассказала представитель областного минстроя.
Целевой показатель нацпроекта при этом ниже, чем объем по адресной региональной программе, который составляет 383 тыс. квадратных метров. Разница создается за счет объемов, которые находятся в договорных обязательствах по развитию застроенных территорий, и перед инвесторами, заключившими данные договоры, стоит задача также до конца текущего года расселить эти объемы. Именно в этом моменте кроется сегодня одна из основных проблем, которая может негативно отразиться на результатах реализации программы. Дело в том, что договоры развития застроенных территорий (речь идет о Самаре) заключались, начиная с 2009 года, инвесторы брали на себя обязательства расселить необходимые площади в течение пяти лет, но по сей день в рамках данных договоров расселено только чуть более 2 тыс. квадратных метров аварийного жилищного фонда. «В 2021 году город инициировал расторжение этих договоров, и объемы по ним были включены в адресную программу на бюджетное финансирование; но инвесторы опротестовали расторжение в судебном порядке. Поэтому объем порядка 8 тыс. квадратных метров опять выпал из бюджетного финансирования. При этом получается, что регион не выполняет поставленную задачу – обязательство перед Фондом. Между тем, только после выполнения этого обязательства область может рассчитывать на дальнейшее субсидирование», – пояснила Светлана Коростина.

Как рассказали представители Администрации г.о. Самара, сегодня департаменты градостроительства и управления имуществом вновь запустили процесс расторжения неисполненных договоров развития застроенных территорий. Чиновники надеются, что даже в случае новых судебных исков со стороны инвесторов, будет выиграно время на решение вопроса расселения обозначенных объемов аварийного жилищного фонда за счет бюджета, и таким образом регион сможет выполнить обязательства перед Фондом.
Конечно, если эти объемы вернутся на бюджетное финансирование, возникнут очевидные проблемы в процессе расселения: длительные процедуры, низкая рыночная стоимость расселяемого жилья, отказ жителей менять район проживания и пр.

Расселение вообще вопрос очень сложный, и нередко он переходит в судебную плоскость, и решение вопроса затягивается на годы. В таком случае речь идет об «условном расселении», которое «засчитывается» региону в рамках обязательств перед Фондом развития территорий, поскольку считается, что муниципалитет выполнил все свои обязательства по отношению к расселяемому гражданину. «Это не программа улучшения жилищных условий. Речь идет о безопасности граждан: очевидно, что проживание в аварийном жилом фонде опасно», – подчеркнула Светлана Коростина. Орган местного самоуправления не обязан обеспечивать жилым помещением собственников аварийного жилья. При этом гражданин имеет право выбора между предоставлением иного жилого помещения и получением выкупной стоимости своего жилья. Последняя по понятным присинам зачастую очень низка. Нередки ситуации, когда граждане делают выбор в пользу новой квартиры, муниципалитет приобретает жилье, а люди отказываются в него переезжать. В таком случае орган местного самоуправления становится заложником ситуации: житель теперь требует выкупную стоимость, а средства уже потрачены на покупку помещения.

Самарская область находится на втором месте среди регионов Приволжского федерального округа (после Пермского края) и на шестом месте среди всех субъектов РФ по объемам расселяемого жилья. «Программа предусматривает двухлетние этапы. Третий и четвертый этапы до сих пор полностью не закрыты, поскольку ряд объектов, в которых муниципалитеты приобрели жилые помещения, не сданы в эксплуатацию. Есть риск, что и в этом году ряд строящихся объектов также не будут введены в эксплуатацию. Так, в Самаре в настоящее время строятся пять объектов, срок ввода в эксплуатацию по которым намечен сентябрь. Это очень критично, учитывая то, что ввод редко происходит вовремя», – заметила Светлана Коростина.

Как пояснил и.о. руководителя Самарского управления по надзору за строительством объектов гражданского и производственного назначения государственной инспекции строительного надзора Самарской области Алексей Федотов, инспекция выдает заключение при наличии строительной готовности и отсутствии замечаний; в случае выявления нарушений, допущенных при строительстве, выдаются предписания, в которых четко прописывается, какие недоделки, нарушения необходимо устранить.
Проблема заключается в том, что муниципалитеты покупают часть жилых помещений подходящего метража в строящихся жилых домах, при этом ни органы местного самоуправления, ни министерство строительства Самарской области не выступают заказчиками строительства. Конечно, в договорах прописываются сроки, к которым муниципалитет рассчитывает получить готовое жилье. Но в случае нарушения этих сроков застройщику грозит лишь штраф, а муниципалитет оказывается перед угрозой срыва реализации программы.

В целом на строительном рынке давно пора наводить порядок, зачищая его от недобросовестных застройщиков, считают общественники. В то же время очевидна другая огромная проблема – стоимость квадратного метра нового жилья. Лимиты на федеральном уровне были утверждены в 2019 году и после этого не пересматривались: исходя из стоимости 36 тыс. рублей за один квадратный метр, области было выделено 11 млрд рублей. При этом в четвертом квартале 2023 года стоимость квадратно метра нового жилья для региона была установлена на уровне более 96 тыс. рублей за квадратный метр. В рамках региональной программы для муниципальных образований установлена дифференцированная стоимость квадратного метра: например, на 2024 год для г.о. Самара она составила 95 тыс. рублей, а для г.о. Похвистнево – 68 тыс. рублей.
Передавать муниципалитетам квартиры по той стоимости, которая заложена в программах, готовы лишь единицы застройщиков. И, конечно, например, в Самаре, речь идет далеко не о центральных районах города, что, в свою очередь, создает проблемы в работе с переселяемыми гражданами, многие из которых отказываются переезжать «на окраины».

К слову, жители некоторых домов, особенно расположенных в исторической части Самары, выходят с предложениями о «распризнании» их домов аварийными. При этом, если жильцы содержат дом в надлежащем состоянии, такие ходатайства не вызывают возражений со стороны органов власти.
«Как бы то ни было, нужно четко понимать, что времени на раскачку больше нет. Теперь на решение проблемных вопросов нужно «наваливаться сообща». На территориях это в основном вопрос индивидуальной работы с жителями. Хотя практика показывает, что есть люди недоговороспособные. Понятно, что иногда собственники помещений в аварийном жилом фонде выдвигают совершенно неоправданные требования. Но людей тоже можно понять: для некоторых это единственный шанс хоть как-то улучшить свои жилищные условия. Как общественный институт, мы стоим на стороне жителей. Нельзя заставлять человека полностью менять сложившийся уклад жизни, нельзя создавать новые коммуналки. В ряде муниципалитетов работа действительно поставлена далеко не на самом высоком уровне. Но в целом не стоит искать «единственного виновного». Сейчас гораздо важнее найти способы решения обозначенных проблемных вопросов», – отметил заместитель председателя комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ и дорогам Игорь Косилов.

Участники заседания предложили свое видение по ряду проблемных моментов реализации программ переселения из аварийного жилищного фонда. Так, член общественного совета при министерстве строительства Самарской области, директор ООО «ГК ДОМАС» Сергей Можнов обратил внимание на то, что в перспективе можно иначе подойти к вопросу формирования стоимости квадратного метра нового жилья. В регионах есть опыт, когда застройщику выделяются земельные участки с полностью подведенными коммуникациями, в итоге конечная стоимость квадратного метра получается гораздо ниже. По мнению Сергея Можнова, инвестпрограммы ресурсоснабжающих организаций по развитию сетей должны увязываться с планами развития города. С этим мнением согласилось большинство участников заседания.
«Очень многое будет зависеть от того, как область сработает в этом году, а значит, у нас нет другого выхода, кроме как сработать хорошо», – резюмировал Виктор Часовских.