Ставка и спрос: как новые ипотечные условия трансформируют рынок жилья

За последние три месяца Банк России трижды поднимал ключевую ставку, а с сентября Правительство РФ увеличило минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 20%.

За последние три месяца Банк России трижды поднимал ключевую ставку, а с сентября Правительство РФ увеличило минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 20%. Как отреагировали на это покупатели и риелторы, банки и застройщики, говорили на круглом столе в пресс-центре Самарского областного вещательного агентства.

Фото: Екатерина Ершова

Эксперты сошлись во мнении: новые условия регулятора отражаются на ценообразовании, подходах банков к ипотечным продуктам, формированию девелоперских предложений и смещению потребительского фокуса на первичном и вторичном рынках жилья.

Как рассказал руководитель АКБ Абсолют Банка (ПАО) в Самаре Алексей Ларгин , за три последних месяца в спросе на ипотечные продукты произошел разворот на 180 градусов. - В июле доля выдач по льготным программам составляла всего 19 процентов, а по собственным программам банка – 81 процент. В сентябре эти показатели поменялись местами: объем выдач по льготным программам достиг рекордных 84 процентов, а по собственным сократился до 16 процентов. Прежде всего эта динамика связана с неоднократным повышением ключевой ставки Центробанком. Вслед за главным финансовым индикатором корректировали ставки по собственным ипотечным программам и все банки, - пояснил Ларгин. Фото: Екатерина Ершова
По его словам, средние чеки по ипотеке существенно выросли. При этом увеличение средней суммы кредита связано не с изменением цен на недвижимость (за три месяца средняя стоимость квадратного метра в Самаре подорожала всего на 3-6 тысяч рублей). Главная причина в том, что значительная часть заемщиков резко переориентировалась на более дорогостоящий сегмент квартир, на жилье большей площади. - Заемщики действовали по принципу: "А вдруг потом условия станут хуже? Надо брать сейчас и по максимуму", - рассказывает руководитель самарского филиала банка. - Тем не менее в топе продаж в ипотеку у нас по-прежнему именно однокомнатные квартиры. По нашим наблюдениям, после повышения ставок по собственным программам банков часть заемщиков оперативно переключилась на квартиры в новостройках и приобрела их по льготным программам. По его прогнозам, в текущей рыночной конъюнктуре доля льготных программ сохранится в районе 80% и упор будет сделан на первичный рынок. Разворот в обратную сторону может начаться только после снижения ключевой ставки.

Президент Поволжской Гильдии Риэлторов, полномочный представитель Президента Российской Гильдии Риэлторов в Приволжском федеральном округе Ольга Пискаева отмечает, что покупатели недвижимости "ушли" на первичный рынок, поскольку новостройка выигрывает за счет качества жилья. - Вместе с тем и на вторичном рынке был ажиотажный спрос, связанный с повышением ставки. На август-сентябрь пришелся бум как на "вторичку", так и на новое жилье. Возможно, впереди нас ждет определенное замедление рынка, но в дальнейшем он восстановится, - считает Пискаева. - Год-полтора назад многие покупали недвижимость на личные средства, а в последние полгода мы увидели ажиотажный спрос на ипотечные сделки. Фото: Екатерина Ершова
При этом, уверена она, увеличение первоначального взноса до 20 процентов не оказывает существенного влияния на спрос, это, скорее, психологический момент. - Если говорить о росте цен, то на вторичном рынке стоимость квадратного метра увеличивалась не с такой скоростью, как в новостройках. Опять же важно, какая это "вторичка". Например, хрущевка вырасти в цене намного не может. А дома 2015-2020 годов постройки - это, по сути, новое жилье, цена на которое выросла в первую очередь, - прокомментировала Ольга Пискаева. По данным участников круглого стола, средняя цена квадратного метра в новом доме в Самаре сейчас стартует от 90 тысяч рублей. В сравнении с прошлым годом она выросла примерно на треть и дальше будет расти, поскольку спрос рождает предложение.

По словам заместителя директора по развитию группы компаний "Новый ДОН" Екатерины Вихляевой , стоимость жилья "завязана" еще и на обязательствах застройщиков перед банками. - У нас проектное финансирование с банками, и ниже определенной стоимости квадратного метра мы опуститься не можем, - пояснила она. - Спрос на покупку жилья за последние месяцы заметно вырос из-за повышения ключевой ставки: клиенты, которые были одобрены под определенную ставку, хотели успеть заключить договоры, чтобы остаться при своих интересах. Стагнация в спросе возможна, но она будет минимальной. Если говорить о повышении первоначального взноса, этот фактор не отсечет поток клиентов. Все зависит от чека покупки - чем дороже объект, тем подготовленнее покупатель к расходам. Стоимость метра будет зависеть от продукта, который будут выдавать девелоперы. А покупатели будут делать более тщательный выбор между продуктами. Фото: Екатерина Ершова
О трендах рынка в контексте потребительского спроса и предложения девелоперов рассказала руководитель отдела продаж СК "Лидер" Елена Мироненко . - Цена за квадрантный метр формируется не только из ключевой ставки. В нее входит стоимость строительных материалов и общедомового оборудования, а все это в цене не падает. Поэтому стоимость жилья на новостройки не понижается никогда. Они могут остановиться в росте, но снижения не будет, поэтому, если вы хотите решить свой жилищный вопрос, это надо делать "здесь и сейчас", - советует эксперт. - В Самаре спрос на жилье хороший. К тому же застройщики стали более тщательно подходить к своим проектам. Например, в эконом- и комфорт-классе стали появляться подземные паркинги, закрытые территории и другие опции. Когда мы проектируем жилой комплекс, то учитываем все составляющие рынка и спрос различных категорий покупателей. Фото: Екатерина Ершова
Мироненко отметила, что однокомнатные квартиры и студии, как правило, продаются в первую очередь. Зачастую они являются инвестиционными вложениями. Но дома только из "однушек" строить нельзя. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры распродаются позже. Их приобретает, как правило, конечный покупатель, который ищет жилье для себя. - Многие сегодня понимают, что лучшее вложение денег - это инвестиции в недвижимость. Люди уже на этапе котлована предпочитают сделать взнос, понимая, что в течение нескольких месяцев цена на строящуюся квартиру может вырасти на один-полтора миллиона рублей, - пояснила представитель строительной компании. Также она добавила, что сейчас покупательский запрос нацелен на увеличение площадей. Если два-три года назад квартиры-студии имели площадь в 23-28 "квадратов", то сейчас – от 30 до 50.

поделиться:
Сергей Алешин

Источник

Предложить новость